真实的二手房详细贷款买房经历分享

韩平 真实的二手房详细买房经历分享

今天刚刚拿到了房产证，回顾整个购房历程，我个人还是觉得非常有必要把这次坎坷的购房经历写下来，一方面可以自我反省，自我总结。另一方面，也可以为还没有买过二手房，但有打算购买二手房的童鞋分享经验，避免出现类似的失误！大家也可以在看帖的过程中，把你的疑问提出来，自认为有了这次经历，对各项政策，收费方式还是有了比较清楚的认识，在此，感谢‘业务不精’的中介。如果我回答不了，应该还有其它童鞋可以回答，言归正卷，还是从看房说起吧。

一：看房

从2012年底开始有买房的打算，因为小孩已经1岁多了，该考虑上学的学位问题了，想到从看房到房子过户完毕，查不多半年，孩子刚好2岁，然后假设这个学位被占用（当然你在看房的时候，这所房子的学位有没有被占用），锁定5年，孩子7岁正好上小学。所以我不太关注这所房子的学位到底有没有被占用。12年底的时候，房价还不像年后那样飙升，所以在预算的时候，估计160W左右买个小三房，就算是2房改成的小三房也可以（虽然最后愿望落空，最终还是买了2房的，因为当时的预算在13年的7月份已经买不到3房了，房价涨的太快了！！！）住在关外，先看关外龙华片区的的房子-金地梅陇镇，世纪春城，锦绣江南，日出印象，城投*七里香榭，水榭春天。

其次是坂田片区-四季花城，万科第五园，上品雅园，富豪花园。珠江旭景佳园。

也看过南山片区-美丽湾国际大厦，荟芳园，还有个重上百货后面的老小区（不记得名字了，当中介告诉我价格的时候，我就从心里面放弃了！）。

也曾经幻想过学位房，看过福田，莲花山附近的房子，看看当时的价格，想想自己的预算，还是默默的走开了！

关于各个小区的优劣，各个小区所带的学位，论坛里其它同学有讲的很清楚。这中间的小插曲--五和大道上的嘉御山。我在13年的3月份都认筹了（5W的定金），后来就来了深圳的海砂楼事件，嘉御山赫然在列，跟售楼小姐反复交涉退了定金---心酸啊！其实如果我们不相信政府的检测报告，那么就像媒体上所说，整个深圳近10年的楼盘都没用河沙建楼了，那有什么所谓了，其实现在想起来有些后悔，当时嘉御山开盘的价格还是可以的，均价1.8W！

去看过水榭春天6期的A区，但是等我们去的时候就剩下最后2套房了（售楼MM是这么告诉我的！），最小的户型都是88平的，毛坯交楼190多W，觉得不划算，如果当时是带精装修的话，我想我应该就签约了。而且水榭6最不好的地方在于它不能和前面几期连接在一起，中间隔条马路，而且当时的规划是和前面5期中间加一个天桥，据说最后被政府否决了，所以通车之后，说是6期可以共享前5期的资源，实际上还是非常不便的！6期B区原来是预计在14年开盘的，也是在今年7.8月份提前开盘了，可能和特发和平里，中航天逸，1866开盘有关系吧？我老婆看中了上品雅园的89平的三房，因为是端户，有三个阳台，户型周正很实用，三房两厅两卫，业主要价170W实收，估计可能砍到165W，因为是2011年的房子，没有满5年，有税还要赎楼！觉得不值得，主要还是交通太不方便了，小区通向外面的唯一公交是B643（也可能我记错了），打个的士都特别难，给人感觉很不好，不过旁边是华为的储备用地，我们当时看房的时候已经看到华为的储备用地在动工了。对面是新城小学，未来应该还不错！

二：下订金

随着看房时间的延长，几乎每个周末都去看房，不停的接中介的电话，看房子。完全扰乱了正常的生活。这种痛苦有过此经历的同学应该深有体会。还有就是房价的不断飙升也加紧了购房的步伐。第一次下订金就是万科第五园的房子，送小入户，勉强可以改成一个房间，这样就可以算是三个房间了，但是房间是主卧出阳台，而且客厅朝北向。70多平，满五年，165W。因为代理人是业主的哥哥，业主人在北京，业主担心他从北京飞回来，我又不签约，导致了他时间和差旅费的损失。所以为了表示我购房的诚意，我先交了2W定金在中介那里，这是我的一个重大错误，没有任何合约的情况下，我先交钱了。结果等了1周，业主也没有飞回深圳和我签合同。我又找中介赔偿我的损失，最终可想而知，中介只退了我的定金。（Notes：在没有签约的情况下，一分钱都不要拿出来，等你交了钱，一切都被动了！）只能怪我购房心切，太相信别人，后来从其它中介知道，这个业主同时和好几个有意向的购房者谈。

接着有看到第五园三期有套两房，在二楼满五年，内部装修也不错，我当晚去看了房，感觉很不错，第二天白天，老婆和她同事去看了一下采光，感觉也还可以，因为我老婆同事也住在第五园，所以相对情况比较了解。她看了一下，两个卧室外面对着一个小土坡，她说这个是正在建设的坂银通道的必经之路，小土坡将来肯定会被推掉，等坂银通道通车，这里肯定很吵。我老婆回家之后赶紧搜索了坂银通道的相关信息，这个还真不是空穴来风。立即放弃掉了。因为我们在第五园看房的消息，同时也在看龙华片区的房子，过了一段时间，中介告诉我锦绣江南那边有几套不错的房子，于是乎，周末又马上赶到锦绣江南看房子，这套房子在顶楼带阁楼，满五年红本在手，业主要价180W，房子保养挺不错的而且在花园中间位置，同时呢，四季花城也有一套两房，没有满五年而且还有很多的欠款，要价165W，考虑到家里有老人和孩子，其实我内心很喜欢锦绣江南那套，但是我老婆比较中意四季花城这套，我们还抛硬币决定过，想想万科的物业，地铁口，还是选择了四季花城。

当天中午中介就联系业主出来谈签约的事情，业主要价165W实收，我和我老婆都是属于不会砍价的人，所以最终协商，业主承担2.6W的营业税（因为这套房子没有满五年，还有很多的银行按揭），其它税费都是我负担。

最后和中介搞的很不开心的地方就是赎楼费，因为当时中介是这样给我算的赎楼费（当时中介认为欠款是80多W，所以按照欠款85W算，后来证实其实业主欠款96W多,暂且不表，以后再说）：

1.担保费（欠款x1%+300关外服务费=8800）：就是担保公司帮你找银行借款把业主的房产证赎出来，这样你才可以过户。

2.短期利息（因为放款时间的不确定就预估45天，大概7000元）:就是担保公司向银行借钱赎楼，银行也不是搞慈善的，也是要收费的，所以这个短期利息从借款银行放款之日起算直到购房者申请的按揭银行放尾款为止，这段时间所产生的一个利息。这个利息的多少取决于购房者按揭银行的放尾款款速度，速度越快，利息越低，反之越高！

3.银行罚息（大约7200）：就是因为业主提前还款造成的一个违约金，银行的票据上也是叫违约金的，因为你签贷款合同的时候，承诺是20、30年还清，现在你提前还款了，银行向你收的一笔违约金。因为你提前还款所以银行少收了很多利息呢!

银行罚息-这个费用如果是在同家银行做按揭，也就是说你和业主办理按揭的银行相同，那么在业主供楼满一年后，就没有这个银行罚息了。

二：和中介业主签订第一份补充协议

上面说到已经签约了，我和我老婆也认为一经签约，那么下来就按程序走，该做什么就按照流程走就好了，应该很省心滴！签约当天我就交了5W定金给业主，业主也说她会全力配合我们，尽快让这个交易走的顺利，后面的结果证明业主确实很不错，至少守信用，讲道理。合同上写的是10天内凑齐首付款

（165Wx30%-5W=44.5W），然后去银行做资金监管。我先把我的情况说一下，总价165W的房子，首付三成，而且我想贷满90W的公积金，所以商贷只有25.5W，因为没有到公积金管理局求证，所以我不是很确定到底能贷多少公积金，因为按照夫妻公积金余额来算我是够标准的。有兴趣的同学可以就公积金的问题来咨询我，因为这个公积金贷款的事情，我大概了解了公积金的贷款条件。在这10天的过程中，中介突然给我打电话，说赎楼费有变化了，他和他们按揭部的按揭员说了一下我这个情况，因为我商贷+首付款加起来不够担保业主的欠款，所以可能还要现金赎楼，这样费用就高了，中介给我算的费用如下：

我如果在建行做按揭（业主是在建行做的按揭）

担保费：7300；短期利息：14000；现金担保费：18000；没有罚息，同行没有罚息（这个我咨询过建行的信贷部，确实如此）

我如果在农行做按揭

担保费：7300；短期利息：7000；现金担保费：9000；银行罚息：5000。我当时一听很生气，因为当时不是这样算的，大家应该都是一样的心理，对吧？费用比预计少一些，挺高兴，但是一旦比之前的预计要多很多，你怎么想呢？我当时就觉得，你们中介在签约之前不需要了解这些吗？一个劲的催着签约，签约之后就这样了，我当时不能接受，也争论了很多次，中间有很多口水仗，生气归生气，但是事情还是要解决啊，最终确定走农行的贷款，因为中介告诉我最近建行放款太慢，农行的还好点！但是为了避免发生类似的事情（费用一直在变动），找到业主，在中介的铺面的小房间，讨论了几个小时，三方签订了第一份补充协议，协议内容是，如果在赎楼过程中，短期利息超过7K，那么超过7K以上部分，三方（买卖双方加上中介）均摊，中介所摊部分从佣金里面扣除，如果ZY地产公司不认可这份协议，由中介业务员个人承担！三方签字，画押！我以为赎楼费的问题总算解决了，在这个过程中，中介的态度让我不再相信他们了，以为有了这份补充协议，就有了保障，事实证明，我太天真了..........

三：购房者申请贷款的流程

接下来就是业主申请提前还贷，一般来讲，这需要等一个月的时间，然后就是还清欠款赎出房产证。当然也有人说不用等一个月，反正银行罚息什么的我都认，为什么还要等一个月？我也不知道为什么，反正有很多人也等了一个月。在这一个月的时间里（原业主是7月18号，向建行提出提前还贷申请的，按道理到8月18号，建行才开始扣款），作为买房者的我们，其实有很多事情要做。

第一就是凑齐首付款，去银行做资金监管；我们合同上是约定在7月25号前做好资金监管；

第二就是申请商业贷款，前面已经说道，在农行做商贷，所以也是在农行做的资金监管；

第三就是申请公积金贷款，这个要事先在公积金管理中心的网站预约；

其中第一项和第二项是可以同时完成的，以上三项所需要的证件如下（验原件，收复印件，银行都有复印机，实在没有可以当场复印，但为了节约时间，建议还是提前复印好）：

1.夫妻双方公积金联名卡；2.夫妻双方身份证；3.结婚证；4.供楼银行卡（可以当场办理）；5.家庭成员30天内的房产证明；6.全家的户口本（集体户的应该是户口卡，当时没有验证户口卡首页，建议有的话带上）；7.近半年的银行流水（把入账多的那张银行卡的半年流水打印出来并盖上银行公章）；8.供楼人的收入证明（尽量开高一些，我们公司不愿意多开，只是把税前年收入包括奖金加起来除以12，并盖上单位公章）

第一项和第二项，就是去到农行，有中介和中介按揭部的MM陪着，先开了一张农行的银行卡，当时中介说可以做到85折，农行信贷部的经理说现在放款很紧，再加上你的商贷只有20多W，做不到85折了，只能是9折，而且还必须办两张农行的信用卡。不办信用卡的话，没有折扣，没有办法，我和中介又每人办了一张农行的信用卡，这让我很不爽！然后就是验证证件，收复印件，不停的签空白合同，按手印。商贷金额当时是不能确定的，因为公积金能贷多少还没有确定，一直等到公积金申请做完，能贷的额度出来之后，这边商贷的金额才能确定下来。再说说公积金贷款，事先预约，公积金管理中心的网址是http://www.szzfgjj.com/；携带以上的证件，去公积金管理中心拿号，当场叫上证件，公积金中心的MM会根据你们的公积金情况当场核算出你们能贷多少，然后就是一通签字，关键是注意供楼年限和贷款金额，接着5个工作日后，公积金中心会发短信通知你，你的公积金贷款申请已经批准。你也可以自己上公积金网站查询你的公贷审批进度。接下来就是等待赎楼，然后过户.............

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