房地产住房仍短缺时期未来需求压力巨大

房地产：住房仍短缺时期未来需求压力巨大

房地产：住房仍短缺时期未来需求压力巨大 更新时间：2010-12-23 7:54:09 　　投资要点：　　中国住房仍处于短缺时期，未来10年需求压力巨大，在卖方分析师中我们是首个提出实际城市化率被低估，实际城市化率是64.7%的券商。若按官方预计2020年城市化率55%，人均居住面积35平米，10年内刚性需求改善性需求=19.5亿平米/年。若按09年中国实际城市化率64.76%计算，城镇人均居住面积仅20.5平米，城市化率被低估是长期调控难以奏效的根源之一，若2019年城市化率70.4%，人均居住面积35平米，10年内新增住宅刚需改善需求=22亿平米/年。则基本住房保障供应难以分食商品住宅市场的大量需求。从中国住房长期需求和行业的盈利能力来看，房地产行业并不是市场所认为的制造业。　　土地供给不足是房价持续上涨的重要因素，土地成本的上升最终将转嫁到房价上。　　在需求庞大、供给一定，全民基本住房保障实现之前，政策调控将是常态。当前楼市调控已进入攻坚阶段，上海、重庆试点开征房产税调节供需已箭在弦上。我们预计本轮调控从严从紧维持至2011年中期左右。　　中国住房供给制度正在纠偏。以政府主导的保障房 市场化商品住宅的供应模式正在建立，政府将改变以往的自己全资投资变为政府贴息引入社会投资，将有效地解决保障房的投资问题，基本住房保障制度是保证社会稳定和经济持续发展的根本，不要忽视政府的决心和能力。这是我们区别于其他卖方不同的观点。预计2015年将解决占城镇家庭23.5%的家庭住房问题，2020年保障对象扩大到外来人口。住有所居的战略将为中国经济和行业持续发展铺平道路，减少调控带来脉冲式的冲击。短期内，住宅多元供应及巨量保障房的建设对市场有一定冲击。　　调控已使行业资金杠杆缩小，盈利增速放缓，需注意因此带来的风险。10年12亿平米住宅新开工将在11年上半年集中释放，加上580万套保障房的供应和1000万套保障房的建设，行业将再度去库存，预计11年房地产投资增速放缓至10%。　　面对住房供应制度的革新，具有强大竞争力的全国性开发商正在谋求更长远的发展空间，以更为灵活手段获得更多的市场份额和更多的发展资源。　　当前板块正在构筑长期大底，估值已反映了巨量保障房建设和可能出台的以房产税试点为核心的第三轮调控政策利空，若房产税试点符合市场预期，板块存在一轮价值修复的行情，受制于调控上半年板块难有超额收益，维持中性判断，等待政策放松带来行业新的增长机遇。在调控常态下，我们应关注变革和调控时期，能及时作出合理战略布局、扩张与销售匹配，调控中能获取更多优质资源，销售更为突出，财务更加稳健、实力更为雄厚的万科、招地、保利、滨江、首开和世茂等优质公司，它们将在调控中获得更好的增长更多的市场份额，建议买入。关注现金流充裕的持有类公司中国国贸，和估值优势明显的环球、亿城、泛海等。　　风险提示：居民收入、企业盈利增长低于预期；调控超出预期等的风险。

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